Kredyt hipoteczny na dom szkieletowy. Jak banki i ubezpieczyciele patrzą na dom z drewna

Możesz ubiegać się kredyt hipoteczny na dom szkieletowy. Sama technologia wykonania budynku nie zamyka drogi do uzyskania tego finansowania, a instytucje oferujące je na budowę obiektów jednorodzinnych finansują również inwestycje realizowane w tej technologii. Istotne znaczenie ma tutaj nie to, czy ściany są wykonane z drewna, lecz czy nieruchomość spełnia wymagania banku dotyczące zabezpieczenia, dokumentacji i wartości inwestycji. Dla inwestora oznacza to, że wybór domu szkieletowego nie musi oznaczać trudniejszej drogi do kredytu. Trzeba jednak odpowiednio przygotować projekt, kosztorys i dokumentację budowy i w artykule wyjaśniamy, jak to zrobić – sprawdź już teraz.

Czy bank finansuje budowę domu szkieletowego?

Bank przede wszystkim ocenia nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu. Dom musi więc być obiektem trwale związanym z gruntem, a sama inwestycja powinna być możliwa do prawidłowego przeprowadzenia pod względem prawnym i technicznym. W przypadku budynku szkieletowego szczególne znaczenie ma trwały fundament – najczęściej ławy lub płyta fundamentowa. Konstrukcja drewniana nie oznacza bowiem, że cały obiekt jest traktowany jak tymczasowy. Jeżeli jest prawidłowo zaprojektowany, posadowiony i wykonany jako budynek mieszkalny, może stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Przy planowaniu inwestycji warto od początku uwzględnić również całkowity zakres prac. Koszt zależy bowiem m.in. od:

• standardu wykończenia;
• wielkości powierzchni;
• stopnia skomplikowania projektu;
• zakresu odpowiedzialności wykonawcy.

Jeśli chcesz dokładnie dowiedzieć się, ile kosztuje dom szkieletowy, wiele praktycznych informacji znajdziesz na stronie naszej firmy Drewdom specjalizującej się w budowie takich konstrukcji.

Jakie warunki musi spełnić dom, aby móc otrzymać kredyt na jego budowę?

Bank nie finansuje samej technologii budowy, ale konkretną inwestycję, która musi mieć uporządkowany status prawny i określoną wartość. Dlatego przed złożeniem wniosku trzeba zadbać o kilka podstawowych kwestii:

Jeśli zdecydujesz się na współpracę z naszą firmą Drewdom, zyskasz możliwość zlecenia wykonania konstrukcji do konkretnego standardu. Oferujemy wiele rozwiązań, w tym realizujemy inwestycje do stanu deweloperskiego oraz oferujemy możliwości budowy pod klucz. Ułatwia to oszacowanie ogólnych kosztów realizacji prac budowlanych i wykończeniowych.

Kredyt budowlano-hipoteczny i wypłata środków w transzach

Budowa domu z wykorzystaniem kredytu najczęściej nie wygląda tak, że bank przelewa całą kwotę jednego dnia. Środki są wypłacane etapami, zgodnie z harmonogramem zapisanym w umowie kredytowej.

Mechanizm jest tutaj prosty:

• bank uruchamia pierwszą transzę,
• inwestor wykorzystuje ją na określony zakres prac,
• bank sprawdza postęp budowy i po potwierdzeniu wykonania wymaganego etapu uruchamia kolejną część finansowania (szczegółowy sposób kontroli może różnić się między bankami).

Właśnie dlatego wypłacany w transzach kredyt na budowę domu wymaga dobrego przygotowania harmonogramu. Poszczególne etapy powinny być możliwe do jednoznacznego rozliczenia, a ich koszt musi odpowiadać kwotom przewidzianym w kosztorysie. W okresie budowy kredyt może działać inaczej niż po zakończeniu inwestycji. Przy karencji w spłacie kapitału kredytobiorca zwraca przede wszystkim odsetki od już wypłaconej kwoty. Po zakończeniu budowy, spełnieniu warunków banku i ustanowieniu docelowego zabezpieczenia kredyt przechodzi na standardowy harmonogram spłaty kapitałowo-odsetkowej.

Krótsza budowa domu szkieletowego a koszt kredytu – na czym można zyskać?

To jeden z bardzo istotnych aspektów technologii szkieletowej, o którym jednak mówi się zdecydowanie za rzadko. Szybsza budowa nie oznacza automatycznie niższego kosztu całego kredytu, ale może skrócić okres, w którym inwestor płaci odsetki od kolejnych uruchomionych transz.

Wyobraźmy sobie dwie podobne inwestycje. W pierwszej dom szkieletowy zostaje doprowadzony do kolejnych etapów w ciągu kilku miesięcy, a w drugiej tradycyjna budowa murowana przeciąga się przez znacznie dłuższy okres. W obu przypadkach kredyt jest wypłacany etapami, ale w pierwszym scenariuszu środki mogą być uruchamiane i rozliczane w krótszym cyklu.

Nie oznacza to, że można wskazać jedną uniwersalną kwotę oszczędności. Wysokość odsetek zależy między innymi od kwoty kredytu, terminów wypłaty transz, harmonogramu inwestycji oraz warunków konkretnej umowy. Sam mechanizm pozostaje jednak prosty – im krócej trwa faza budowy, tym mniej czasu inwestor pozostaje w okresie przejściowym przed rozpoczęciem pełnej spłaty kredytu. Dlatego przy wyborze technologii warto patrzeć nie tylko na cenę materiałów czy wykonania, ale również na czas potrzebny do osiągnięcia kolejnych etapów.

Kosztorys i harmonogram dla banku – jak przygotować dokumentację?

Jednym z ważniejszych dokumentów przy finansowaniu budowy jest kosztorys. Bank nie potrzebuje jednak wyłącznie orientacyjnej informacji, ile inwestor zamierza wydać. Dokument powinien przedstawiać zakres prac, ich koszt oraz sposób rozłożenia inwestycji w czasie, zgodnie z wymaganiami konkretnej instytucji udzielającej finansowania.

Dlatego składany do banku kosztorys domu szkieletowego powinien być przygotowany na podstawie rzeczywistego zakresu prac, a nie przypadkowych cen znalezionych w internecie. Znaczenie ma również wskazanie, które elementy inwestor wykonuje samodzielnie, a które należą do wykonawcy. Drewdom przygotowuje dla klientów dokumentację potrzebną do przedstawienia inwestycji w banku, w tym kosztorys i harmonogram odpowiadający zakresowi realizowanych prac. To praktyczna przewaga współpracy z profesjonalnym wykonawcą. Inwestor nie musi samodzielnie tłumaczyć bankowi, jak rozłożyć budowę domu szkieletowego na etapy i jakie prace przypisać do poszczególnych części inwestycji.

Operat szacunkowy domu szkieletowego – skąd bierze się mit zaniżonej wyceny?

Kolejnym elementem procesu może być operat szacunkowy, czyli dokument przygotowywany przez rzeczoznawcę majątkowego. Określa on wartość nieruchomości zgodnie z określoną metodą i przyjętymi założeniami. Dla banku ma on znaczenie przede wszystkim dlatego, że nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu.

Wokół domów drewnianych przez lata narosło przekonanie, że rzeczoznawca automatycznie wyceni je niżej niż podobny obiekt murowany. Nie jest to jednak zasada, którą można zastosować do każdej nieruchomości. Na wartość wpływają między innymi lokalizacja, powierzchnia, standard, stan techniczny, działka, projekt oraz możliwość porównania nieruchomości z podobnymi obiektami. Problem może pojawić się wtedy, gdy rzeczoznawca ma niewiele danych dotyczących konkretnej technologii albo dokumentacja inwestycji jest niepełna. W takiej sytuacji trudniej o rzetelną ocenę wszystkich cech budynku.

Dlatego wycena domu szkieletowego powinna być poprzedzona przygotowaniem pełnego zestawu dokumentów. Warto mieć projekt, informacje o zastosowanych materiałach, klasie drewna, zakresie wykonanych prac oraz dokumentację potwierdzającą standard i parametry budynku. Nie należy też mylić wartości rynkowej z odtworzeniową. Ta druga odnosi się do kosztu odtworzenia budynku o określonych cechach, a nie po prostu do ceny, za którą można sprzedać całą nieruchomość.

Jeżeli chcesz zweryfikować także perspektywę wieloletniego użytkowania takiego obiektu, ułatwiające to informacje znajdziesz na naszej stronie – sprawdź, orientacyjnie na ile lat wystarczy dom szkieletowy. Ponieważ w Drewdom wykorzystujemy sprawdzone technologie i wysokiej jakości materiały, stawiamy długowieczne budynki.

Ubezpieczenie domu szkieletowego – o czym trzeba pamiętać?

Ubezpieczenie nieruchomości jest ważnym elementem kredytu hipotecznego. Bank może wymagać polisy będącej zabezpieczeniem finansowania, a w określonych przypadkach ochrona powinna obowiązywać już na etapie budowy. Zastanawiasz się, czy ubezpieczenie domu drewnianego będzie droższe od polisy dla obiektu murowanego?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, gdyż składka zależy od oferty ubezpieczyciela oraz wielu czynników indywidualnych, w tym:

• konstrukcji budynku;
• zakresu ochrony;
• lokalizacji domu;
• wartości nieruchomości;
• dodatkowych zabezpieczeń w polisie.

Niektóre zakłady ubezpieczeń traktują konstrukcje drewniane jako grupę podwyższonego ryzyka pożarowego, a to może wpływać na cenę, ale nie oznacza automatycznie braku możliwości uzyskania szerokiej ochrony. Warto przy tym oddzielić potoczne wyobrażenie „domu z drewna” od rzeczywistej konstrukcji współczesnego domu szkieletowego. Ściany nie składają się przecież wyłącznie z odsłoniętych elementów drewnianych. Warstwy przegrody, w tym płyty gipsowo-kartonowe i izolacja mineralna, wpływają na jej właściwości użytkowe i odporność ogniową. Parametry konkretnej przegrody zawsze należy jednak oceniać na podstawie projektu i zastosowanego rozwiązania, a nie samego faktu wykorzystania drewna w konstrukcji.

Przed podpisaniem polisy warto dokładnie przeczytać OWU. Szczególną uwagę należy zwrócić na:

• zakres ochrony na wypadek pożaru, zalania, przepięcia, wichury i innych zdarzeń;
• sposób ustalania sumy ubezpieczenia oraz to, czy mowa o wartości odtworzeniowej, czy rzeczywistej;
• wyłączenia odpowiedzialności i wymagane zabezpieczenia przeciwpożarowe;
• zasady dotyczące instalacji fotowoltaicznej, w tym ochrony przed przepięciami i zakresu ubezpieczenia urządzeń.

Wartość odtworzeniowa ma tu szczególne znaczenie, ponieważ powinna odpowiadać kosztowi odtworzenia budynku w standardzie objętym polisą. Zbyt niska suma ubezpieczenia może prowadzić do problemu z pełnym pokryciem kosztów odbudowy po poważnej szkodzie.

Kredyt na dom szkieletowy – co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy?

Nie musisz więc zastanawiać się więcej, czy bank da kredyt na dom drewniany. Uzyskasz takie finansowanie, choć oczywiście po spełnieniu odpowiednich warunków. Przy analizie wniosku bank zwraca uwagę przede wszystkim na status prawny nieruchomości, dokumentację techniczną, wartość inwestycji, możliwości w zakresie ustanowienia zabezpieczenia oraz zdolność kredytową. Sama drewniana konstrukcja nie jest powodem, aby z góry zakładać problem z uzyskaniem finansowania.